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Effektive Immobilienschenkung in Deutschland

In der Finanz- und Nachfolgeplanung ist die Übertragung von Immobilien eine zentrale Rolle. Insbesondere in Deutschland, wo das Erbschafts- und Schenkungsteuerrecht eine Vielzahl von Regelungen und Ausnahmen vorsieht, ist eine strategische Vorgehensweise entscheidend. Besonders interessant für Berater und ihre Klienten ist der 10%ige Wertabschlag bei der Schenkung von vermieteten Immobilien. Dieser Artikel beleuchtet diese und weitere relevante Aspekte der Immobilienschenkung in Deutschland und bietet praktische Erkenntnisse für Finanz- und Nachfolgeplaner.

Der § 13d Absatz 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes sieht vor, dass zu Wohnzwecken vermietete Immobilien nur mit 90 % ihres Wertes für die Steuerberechnung angesetzt werden. Diese Regelung zielt darauf ab, die Fortführung von Mietverhältnissen zu fördern und die steuerliche Belastung für Schenker und Erben zu reduzieren​​.

Die Bewertung der Immobilien erfolgt primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei der Reinertrag der Immobilie kapitalisiert wird. Dies berücksichtigt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach Abzug von Werbungskosten und Abschreibungen​​.

Sollte der Verkaufspreis einer Immobilie innerhalb eines Jahres nach der Schenkung unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert liegen, kann dieser niedrigere Wert für die Steuerberechnung herangezogen werden. Dies bietet eine Möglichkeit, die Steuerlast anzupassen, falls die offizielle Bewertung als zu hoch empfunden wird​​.

Der 10%ige Wertabschlag für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien bei Schenkungen dient einem spezifischen Zweck: der Förderung der Fortführung von Mietverhältnissen. Der Gesetzgeber hat diese Regelung eingeführt, um die steuerliche Belastung für den Schenker oder Erben zu reduzieren und somit die Weiterführung der Vermietung attraktiver zu machen. Diese Maßnahme trägt zur Stabilität des Mietmarktes bei und unterstützt die Eigentümer darin, ihre Immobilien weiterhin als Mietobjekte zu führen. Dieser Abschlag ist jedoch nur anwendbar, wenn die entsprechenden Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Schenkung gegeben sind​​.

Fünf Erkenntnisse für die Beratung:

  1. 10 % Wertabschlag: Berater sollten den Abschlag bei der Bewertung vermieteter Wohnimmobilien berücksichtigen, um steuerliche Vorteile für ihre Klienten zu maximieren.
  2. Ertragswertverfahren: Verstehen und Anwenden dieses Verfahrens ist essenziell, um realistische Immobilienwerte zu ermitteln.
  3. Verkaufspreis als Bewertungsmaßstab: Sollte der Verkaufspreis innerhalb eines Jahres nach der Schenkung niedriger sein, kann dies eine Anpassung der Steuerlast bewirken.
  4. Sachverständigengutachten: Ein solches Gutachten kann entscheidend sein, um einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen und eine Überbesteuerung zu vermeiden.
  5. Gestaltungsmöglichkeiten: Verschiedene Gestaltungsinstrumente, wie die Übertragung mit Nießbrauch, bieten zusätzliche steuerliche Vorteile.

Fazit:

Die Immobilienschenkung in Deutschland bietet zahlreiche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Finanz- und Nachfolgeplaner sollten sich dieser Möglichkeiten bewusst sein und sie gezielt nutzen, um ihren Klienten eine optimale Beratung zu bieten. Insbesondere der 10%ige Wertabschlag für vermietete Wohnimmobilien und die Möglichkeit, niedrigere Verkaufspreise steuermindernd geltend zu machen, sind wichtige Instrumente in der strategischen Nachfolgeplanung.

Tabellarische Checkliste:

SchrittAktion
1. Immobilientyp PrüfenIst die Immobilie zu Wohnzwecken vermietet?
2. Begründung für AbschlagVerstehen, warum der 10%ige Abschlag anwendbar ist.
3. BewertungsverfahrenErtragswert-, Vergleichswert- oder Sachwertverfahren anwenden.
4. Verkaufspreis ÜberprüfenLiegt der Verkaufspreis unter dem festgesetzten Wert?
5. SachverständigengutachtenBei Bedarf zur Feststellung des Verkehrswertes einholen.
6. Steuerliche GestaltungNutzung von Nießbrauch und anderen Instrumenten prüfen.

Diese Tabelle bietet eine strukturierte Übersicht der wesentlichen Schritte, die im Beratungsprozess zur Immobilienschenkung in Deutschland berücksichtigt werden sollten.

Henning Krischke
Author: Henning Krischke

Seit über fünf Jahren bin ich bei der DZ PRIVATBANK S.A. tätig, berate vermögende Privat- und Firmenkunden sowie Stiftungen auf die strategische und systematische Planung zur Verwaltung und Steigerung des Vermögens einer Person oder eines Unternehmens. Im Oktober 2021 habe ich das Netzwerk IFFUN UG - Informationen für Finanz- und Nachfolgeplanung gegründet, mit dem Ziel fachliche Impulsvorträge zur Wissensvermittlung zu ermöglichen. Seit Juni 2023 bin ich im FPSB Deutschland e.V. als Schatzmeister tätig und gemeinsam mit den Vorstandskollegen bestrebt, dem Ansehen der privaten Finanzplanung vermehrt Aufmerksamkeit zu ermöglichen.

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