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Steuerersparnis durch die Vermietung von Immobilien mittels der Ehegattenschaukel

Besitzen Sie eine vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilie und sehen Sie sich jährlich mit steigenden Steuerbelastungen auf Ihre Einkünfte konfrontiert?

Falls Ihre Immobilie privat gehalten wird und der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt, bietet die sogenannte “Ehegattenschaukel” eine vielversprechende Möglichkeit zur Steueroptimierung. Dieser Rechtstipp erklärt das Konzept der Ehegattenschaukel, dessen potenzielle Steuerersparnisse und die zu beachtenden Aspekte.

Die Funktionsweise der Ehegattenschaukel

Häufig steigen die Einkünfte aus Vermietungen, da Mietpreise im Laufe der Zeit erhöht werden, während die Gebäudeabschreibung, trotz gestiegener Immobilienwerte, konstant bleibt. Die Abschreibung basiert grundsätzlich auf den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie.

Beispiel 1: Angenommen, die Anschaffungskosten einer vermieteten Wohnimmobilie betrugen im Jahr 2010 200.000 Euro. Die jährliche Abschreibung über 50 Jahre liegt demnach bei 4.000 Euro. Bei einem Verkauf der Immobilie zum aktuellen Marktwert, der sich seit 2010 verdoppelt haben könnte, würde der neue Eigentümer die Möglichkeit haben, jährlich 8.000 Euro abzuschreiben, was zu einer niedrigeren Steuerlast auf die Vermietungseinkünfte führt.

Diese Strategie ist nicht nur beim Verkauf an Dritte anwendbar, sondern auch beim Verkauf an den Ehepartner. Wenn ein Ehepartner alleiniger oder teilweiser Eigentümer einer Vermietungsimmobilie ist, kann er seinen Anteil zum aktuellen Marktwert an den anderen Ehepartner veräußern. Der kaufende Ehepartner profitiert dann von einer erhöhten Abschreibung bei gestiegenen Immobilienwerten und zahlt somit weniger Steuern. Da der kaufende Ehepartner die Immobilie nach zehn Jahren unter denselben steuerfreien Bedingungen zurückverkaufen könnte, spricht man von der „Ehegattenschaukel“. Weitere Details finden Sie auf der Website meiner Kanzlei im Artikel zur Ehegattenschaukel.

Ideale Immobilien

Für die Ehegattenschaukel für die erfolgreiche Anwendung der Ehegattenschaukel müssen Immobilien bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

  • Standort im Inland,
  • vermietet,
  • Teil des Privatvermögens,
  • Erwerb vor mehr als zehn Jahren,
  • gestiegener Gebäudewert seit dem Erwerb.

Besonders große Steuerersparnisse lassen sich oft bei Immobilien erzielen, die ein Ehepartner geerbt hat, da die Anschaffungskosten dann zum Erwerbszeitpunkt des Erblassers zurückdatieren, was eine vollständige oder weitgehende Abschreibung ermöglicht.

Beispiel 2: Für eine geerbte, zu Wohnzwecken vermietete Immobilie mit einem Gebäudewert von 400.000 Euro, die bereits vollständig abgeschrieben ist, ergibt sich beim Spitzensteuersatz eine jährliche Steuerersparnis von 3.360 Euro. Über 50 Jahre summiert sich der Steuervorteil auf 168.000 Euro.

Finanzierungsoptionen

Oft kann der kaufende Ehepartner die Immobilie nicht vollständig aus eigenen Mitteln finanzieren. Üblich ist die Finanzierung des Kaufpreises ganz oder teilweise durch ein Bankdarlehen. Nutzt der veräußernde Ehepartner den Kaufpreis zur Tilgung von Darlehen einer selbstgenutzten Immobilie, entsteht neben der höheren Abschreibung ein weiterer Steuervorteil, da die Zinsen für die vermietete Immobilie steuerlich absetzbar sind.

Der Kaufpreis kann auch über ein Verkäuferdarlehen finanziert werden, sofern dieses zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen und eingehalten wird. Ein zusätzlicher Steuervorteil ergibt sich, wenn die Zinserträge beim veräußernden Ehepartner niedriger besteuert werden und der kaufende Ehepartner die Darlehenszinsen als Werbungskosten voll absetzen kann. Die Nutzung dieses Steuervorteils muss jedoch sorgfältig geprüft werden, da sie nur unter bestimmten Bedingungen zulässig ist.

Zu beachtende Risiken

Bei der Ehegattenschaukel sollten verschiedene Risiken beachtet werden, die vor der Umsetzung dieser Steuerstrategie durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater geprüft werden sollten. Dazu gehört der Verlust des Eigentums durch den übertragenden Ehegatten und der Neubeginn der zehnjährigen Spekulationsfrist beim erwerbenden Ehegatten, was z.B. bei einer Scheidung nachteilig sein kann. Steuerlich ist zu beachten, dass die Immobilie nicht zum Betriebsvermögen gehören darf, da der Verkaufsgewinn sonst auch außerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig wäre.

Problematisch kann auch die Überlassung der Immobilie an eine Gesellschaft des veräußernden Ehegatten sein, da dies unter Umständen eine Betriebsaufspaltung auslösen und steuerliche Nachteile nach sich ziehen kann. Bei der Übertragung zwischen Ehegatten fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an.

Da der Verkauf zwischen den Ehegatten Notar- und Grundbuchkosten verursacht, sollte eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse auf Basis der Steuervorteile durchgeführt werden. Die Ehegattenschaukel wird von der Rechtsprechung anerkannt und gilt in der Regel nicht als Gestaltungsmissbrauch, dennoch sollte eine individuelle Prüfung vor der Umsetzung erfolgen, da jeder Fall einzigartig ist.

Henning Krischke
Author: Henning Krischke

Seit Oktober 2018 bin ich bei der DZ PRIVATBANK S.A. tätig, berate vermögende Privat- und Firmenkunden sowie Stiftungen auf die strategische und systematische Planung zur Verwaltung und Steigerung des Vermögens einer Person oder eines Unternehmens. Im Oktober 2021 habe ich das Netzwerk IFFUN UG - Informationen für Finanz- und Nachfolgeplanung gegründet, mit dem Ziel fachliche Impulsvorträge zur Wissensvermittlung zu ermöglichen. Seit Juni 2023 bin ich im FPSB Deutschland e.V. als Schatzmeister tätig und gemeinsam mit den Vorstandskollegen bestrebt, dem Ansehen der privaten Finanzplanung vermehrt Aufmerksamkeit zu ermöglichen.

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